空港も拡張工事が大詰めを迎え、立体交差も利用が始まりました。
不況、不況と世間では言われていますが、バリ島では観光以外の目的、起業・不動産購入などで訪れる欧米人を含めた日本人の方がまだ多く訪れています。
起業に伴い、会社の場所/住所を確保する、起業目的のために購入/リースする土地にビジネス用途に沿った建物を建設する・・・など、起業準備の手始めに『土地を探す』という準備は、必須となります。
バリ島のイメージで、かなり緩い感じの規制だろう・・と思われている方も多いと思うのですが、意外とそうでもないのが、実情です。
事前土地調査の重要性
そこで今回は、自分の目的にあった不動産かどうかを吟味する際に必要な、【事前土地調査/、LDD (Land Due Diligence )】の重要性をお話したいと思います。
考慮しなければならないポイントとしては、主に以下をあげます。
- 都市計画上、目的の土地の場所があるエリアは、どのエリアに属しているか？
- 会社、店舗、宿泊施設、など利用目的が、その土地で可能かどうか？
その他に、基本確認事項として、
- 土地の所有者と現在交渉を行っているものが、同一人物か？
- 土地役所にて、現在候補地とされている土地が、裁判等紛争に巻き込まれている物件か？
- その土地を担保に、所有者がお金を借りるなどしているかどうか？
- 建物がある場合、IMB （建築許可証）があるかどうか？
- 土地自体の境界線が曖昧ではないか？
事前の土地調査とは、現地に出向き、基本確認事項、境界線及び土地へのアクセス道路の確保確認等だけでなく、BPN（インドネシア国土庁）、CIPTA KARYA（Human Settlement/居住に関しての取りまとめを行う局）へも出向き、あらゆる局面からの調査を行うことです。
土地の情報が記された、ITR（イーテーエル）とは
ITRの書式。約3-4枚からなるレポートで、指定した土地の詳細が記されています。
※個人情報保護のため画像を加工してあります。
上記の調査についても、関係役所での口頭だけでのやりとりだけでは、その後の確認の確証にはなりません。
その際、まずこのCIPTA KARYAが発行するInformasi Tana Ruang ITR（イーテーエル）を行うことをお勧めします。
インドネシア語で、Informasiは、情報、Tanaは、土地、Ruangは、場所という意味ですので、その名の通り、土地の情報が記された書面ということになりますね。
ちなみに、この区域のカテゴリー状況、頻繁（？）に、変更もあるようです。
計画では、今後農地使用のみから、居住地区へ変更がされるとされていても、ここのお国柄いつその変更がされるとは、全く予想がつきません。
よって、購入時点での区域が目的に沿わない場合、基本的には当事務所からの調査レポートの結果は、『No Recommendation （お勧めできません。）』のレポートを提出させて頂き、他物件を探す等をお勧めしております。
当事務所でのお手続きについて
Vidhi Law Officeは、【事前土地調査/、LDD (Land Due Diligence )】の手続きを随時受け付けております。
必要な書類は、以下の通りです。
- 土地登記簿コピー
- 土地所有者の方のKTP(身分証明書)及び連絡先
- 土地への案内者
詳細は、下記まで直接お問い合わせください。
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電話 ：+62（国番号）-361-759605
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