月別アーカイブ: 2013年8月

インドネシア・バリ島での不動産購入について -調査編-

Posted:Aug 31, 2013|Category: 不動産購入

空港も拡張工事が大詰めを迎え、立体交差も利用が始まりました。
不況、不況と世間では言われていますが、バリ島では観光以外の目的、起業・不動産購入などで訪れる欧米人を含めた日本人の方がまだ多く訪れています。
起業に伴い、会社の場所/住所を確保する、起業目的のために購入/リースする土地にビジネス用途に沿った建物を建設する・・・など、起業準備の手始めに『土地を探す』という準備は、必須となります。
バリ島のイメージで、かなり緩い感じの規制だろう・・と思われている方も多いと思うのですが、意外とそうでもないのが、実情です。

事前土地調査の重要性

そこで今回は、自分の目的にあった不動産かどうかを吟味する際に必要な、【事前土地調査/、LDD (Land Due Diligence )】の重要性をお話したいと思います。
考慮しなければならないポイントとしては、主に以下をあげます。

  • 都市計画上、目的の土地の場所があるエリアは、どのエリアに属しているか?
  • 会社、店舗、宿泊施設、など利用目的が、その土地で可能かどうか?

その他に、基本確認事項として、

  • 土地の所有者と現在交渉を行っているものが、同一人物か?
  • 土地役所にて、現在候補地とされている土地が、裁判等紛争に巻き込まれている物件か?
  • その土地を担保に、所有者がお金を借りるなどしているかどうか?
  • 建物がある場合、IMB (建築許可証)があるかどうか?
  • 土地自体の境界線が曖昧ではないか?

事前の土地調査とは、現地に出向き、基本確認事項、境界線及び土地へのアクセス道路の確保確認等だけでなく、BPN(インドネシア国土庁)、CIPTA KARYA(Human Settlement/居住に関しての取りまとめを行う局)へも出向き、あらゆる局面からの調査を行うことです。

土地の情報が記された、ITR(イーテーエル)とは

ITRの書式。約3-4枚からなるレポートで、指定した土地の詳細が記されています。
※個人情報保護のため画像を加工してあります。

上記の調査についても、関係役所での口頭だけでのやりとりだけでは、その後の確認の確証にはなりません。
その際、まずこのCIPTA KARYAが発行するInformasi Tana Ruang ITR(イーテーエル)を行うことをお勧めします。
インドネシア語で、Informasiは、情報、Tanaは、土地、Ruangは、場所という意味ですので、その名の通り、土地の情報が記された書面ということになりますね。

ちなみに、この区域のカテゴリー状況、頻繁(?)に、変更もあるようです。
計画では、今後農地使用のみから、居住地区へ変更がされるとされていても、ここのお国柄いつその変更がされるとは、全く予想がつきません。
よって、購入時点での区域が目的に沿わない場合、基本的には当事務所からの調査レポートの結果は、『No Recommendation (お勧めできません。)』のレポートを提出させて頂き、他物件を探す等をお勧めしております。

当事務所でのお手続きについて

Vidhi Law Officeは、【事前土地調査/、LDD (Land Due Diligence )】の手続きを随時受け付けております。
必要な書類は、以下の通りです。

  • 土地登記簿コピー
  • 土地所有者の方のKTP(身分証明書)及び連絡先
  • 土地への案内者

詳細は、下記まで直接お問い合わせください。

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電話 :+62(国番号)-361-759605
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バリ島の移民局/イミグレーションについて

Posted:Aug 23, 2013|Category: ビザ申請

旅行シーズンに入り、長期旅行者の方が、観光ビザで入国され、30日延長される方も多くなってきているようです。ングラライ・イミグレーション、場所も新たになりましたが、2ヶ月後には、イミグレーションの場所はジンバランに移転するそうです。イミグレーションは、ここひとつではなく、皆さんが利用する観光/在住の方に関係あるイミグレーションには、主に2つの場所があるのをご存知ですか?

ひとつは、最近住所を移転したクタの管轄のングラライ・イミグレーション。

ングラライ・イミグレーションオフィスの外観。2ヵ月後にはジンバランに移転するようです。

ングラライ・イミグレーションオフィスの外観。2ヵ月後にはジンバランに移転するようです。

もうひとつは、デンパサールにあるイミグレーション。

デンパサールのイミグレーションオフィス。日々多くの旅行者・在住者が訪れます。

デンパサールのイミグレーションオフィス。日々多くの旅行者・在住者が訪れます。

申請者の住所によって変わる管轄

この2つの使い分けは、ビザ申請者の住所による区分です。
バイバス ングラライ通りに移転したイミグレーションの管轄は以下の場所を指します。

・ヌサドゥア ・トゥバン
・プチャトゥー ・レギャン
・ウンガサン ・チャングー
・ベノア ・ダルン
・タンジュンベノア ・ウマラス
・ジンバラン ・スミニャック
・クロボカン ・ティブベネン
・クドガナン ・クトゥ

上記以外は、デンパサール管轄となるわけです。この管轄によって、必要な書類・手続きが変わることもあるので、引越しの際などよく必要書類を確認してくださいね。

手続きにかかる日数について

通常の手続きは、有効期限の7-10日前(土日/祭日除いた)からの手続き開始が必要です。注意としては、有効期限までの日数が、7日を過ぎる場合、申請を拒否されますし、また所要時間も2-3週間という基本規定がありますので、滞在延長が確実になった時点で、早めの手続きを開始することをお勧めします。

尚、しつこいようですが・・・笑・・・バリ島を含め、インドネシアは様々な祭日があります。バリ島の祭日/国の祭日の前後は、移民局も含めた政府関連は長期休暇をとる場合、また営業時間が短くなる場合がありますので、その点も十分に気をつけて、ご自身のVISA管理をするようにしてください。

必要書類

主な必要書類は、以下の通りです。

  1. パスポート原本
  2. バリ島内住所
  3. 航空券の予約確認書

所要時間

通常2-3週間。
上記手続きは、当事務所でも行っております。詳細確認または手続きをご希望される方は、お電話もしくはお問合せフォームよりご連絡下さい。

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【ご挨拶】Vidhi Law Office 法律事務所のブログ始めました。

Posted:Aug 16, 2013|Category: その他

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皆様こんにちは。バリ島の法律事務所、Vidhi Law Officeです。
この度、【バリ島 Vidhi法律事務所のブログ】を開始しました。ブログにて掲載していく情報は主に3つにまとめながらご紹介します。

1つは、インドネシアの法律/知識の新しい情報や耳寄り情報を掲載します。
2つめは、『法務情報』『法律相談』を実際に当事務所が対応した案件の事例を交えながら、紹介していきます。
3つめは、インドネシア、バリ島での多岐に渡った様々なニュース紹介です。

今後アップしていく情報については、基本的に執筆時及び掲載時の情報ですので、必ず最新の情報を確認ください。尚、ブログコメント上での法律相談は控えさせていただきますが、法律相談を希望される場合には、直接下記までご連絡ください。

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